2 cách đầu tư bất động sản cho người mới bắt đầu

Cuối năm 2014, hoạt động bán hàng thu tiền mặt trung bình giảm còn 36,1% so với mức 38,8% trong tháng 11 năm 2013 và tài sản tích lũy giảm 34%.

Theo dữ liệu của công ty dữ kiện địa ốc CoreLogic, các tổ chức đầu tư đã dùng một lượng tiền mặt lớn, chi phối thị trường bất động sản trong nhiều năm qua. Chuyên gia nhận định, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang đầu tư một phần tài sản có giá trị thấp vào việc sửa chữa và cho thuê nhà. 

Business Insider đưa tin, cuối năm 2014, hoạt động bán hàng thu tiền mặt trung bình giảm còn 36,1% so với mức 38,8% trong tháng 11 năm 2013 và tài sản tích lũy giảm 34%.

Leonard Baron, giảng viên tại Đại học San Diego, Mỹ, cho rằng, nếu muốn trở thành nhà đầu tư, bạn có thể tiếp cận thị trường theo 2 cách.

Mua cổ phần trong quỹ tín thác đầu tư bất động sản

Đầu tư vào quỹ tín thác bất động sản. Ảnh: Business Insider

Bạn có thể đầu tư vào quỹ, nhưng nó liên quan đến việc mua cổ phần danh mục đầu tư. “Điều này giống mua cổ phần hay cổ phiếu quỹ và hoàn toàn khác với sở hữu bất động sản trực tiếp.", ông Baron nói.

Gary Gastineau, người sáng lập trang web ETFConsultants.com, giải thích, 3 giá trị - bất động sản, phương thức quản lý cùng nguồn vốn hỗ trợ và quỹ nền tảng là quỹ tín thác - rất khác so với mua bán bất động sản, nhưng hầu hết chúng ta không thể bỏ nhiều công sức mà chỉ đầu tư vào 1 phần rất nhỏ.”

Ông nói, việc thêm quỹ tín thác bất động sản vào danh mục đầu tư có thể bổ sung cho quỹ chứng khoán và trái phiếu, tuy nhiên, bạn phải hiểu rất rõ cách lập trình và quản lý để thu lợi nhuận. Bạn có thể mua cổ phiếu của quỹ tín thác bất động sản và quỹ bất động sản, nhưng hiệu quả của các quỹ phụ thuộc vào vốn và lợi nhuận buôn bán bất động sản theo thời kỳ.

Sở hữu trực tiếp

Đây là kiểu đầu tư thụ động, mọi người nghĩ rằng món tiền này dễ kiếm mà họ không phải bỏ ra nhiều công sức, người thuê sẽ phải trả tiền đúng hạn và kiểu đầu tư này sẽ không bao giờ bị lỗ vốn, ông Baron nói.

Một số người tham gia thị trường bằng cách mua một toà nhà có nhiều căn hộ nhỏ. Bạn nên nghiên cứu thật kỹ để tìm được một toà nhà không phải sửa chữa tốn kém mà vẫn thu được lợi nhuận. Ông Baron cảnh báo, bạn không nên làm theo “hướng dẫn đầu tư" của các công ty bất động sản. Theo những lời hướng dẫn đó, bạn phải đầu tư vào càng nhiều thứ càng tốt, bởi chỉ khi bạn đầu tư thì họ mới được hưởng hoa hồng

Ông cũng khuyến cáo, bạn đừng lấy kinh nghiệm của chủ sở hữu để quản lý nếu không cho thuê trên một quy mô lớn. Việc chấp hành các quy định cho thuê nhà, tuân thủ quyền sở hữu tài sản và những hướng dẫn an toàn-bảo mật của tòa nhà hay cách thức quản lý tài sản sẽ làm bạn tốn nhiều thời gian và tiền bạc. "Đây là kiểu tài sản rất phức tạp nhưng vì đó là tài sản vật chất nên người ta không nhận ra điều đó", Baron nói.

Nếu thiếu tiền mặt, bạn có thể mua một toà nhà nhỏ có 2 hoặc 3 căn hộ: một căn cho bạn và những căn còn lại cho thuê.  Tuy nhiên, ngoài yếu tố vốn, bạn cũng phải có kiến thức sâu rộng bởi đây là lần đầu bạn sở hữu nhà đất, cũng là lần đầu cho thuê nhà.

Một tòa nhà có các căn hộ cho thuê. Ảnh: Business Insider

Đối với các chủ cho thuê mới, việc quan trọng nhất là không được quan niệm hôm nay bạn tăng mức giá cho thuê thì trong tương lai lợi nhuận cũng sẽ tăng, ông Mosey nói. Các dự án xây dựng có mặt tại thị trường hiện nay khiến cho thị trường cho thuê được nới lỏng và giá thuê nhà chững lại, vì vậy, bạn nên đầu tư vốn cho các dự án vừa phải, Mosey nói.

Nguồn vốn chính không chỉ bao gồm chi phí dự toán như thuế bất động sản, mà còn có nhiều yếu tố khác có thể ảnh hưởng tới sức hút của các đơn vị cho thuê tiềm năng. Ví dụ, bạn nghĩ gộp tiền điện và tiền nước vào tiền thuê nhà hàng tháng sẽ thu hút người thuê nhà. Nhưng thực tế, chi phí sử dụng điện nước giữa căn hộ một người và căn hộ 3 người rất khác nhau. Họ sử dụng hết nhiều điện bao nhiêu thì bạn kiếm được ít tiền bấy nhiêu.

Krishna Malyala, CEO của TLCEngine, đưa ra những ý tưởng khi ông cùng vợ nỗ lực để tính toán chính xác họ đủ khả năng mua bao nhiêu ngôi nhà. "Việc thanh toán hàng tháng không phải là vấn đề duy nhất. Tôi không thể chỉ dựa trên thế chấp để đưa ra quyết định.", Malyala nói. Ông tạo ra một bảng tính để tính toán các chi phí tương đối khi sở hữu các khối tài sản khác nhau và nhận thấy những người khác có thể cũng sẽ quan tâm đến bảng tính này.

Một công cụ khác có tên “Phương thức thanh toán trả trước” sẽ giúp người mua nhanh chóng tìm kiếm các chương trình hỗ trợ thanh toán trả trước. Rob Chrane, người sáng lập của “Phương thức thanh toán trả trước Atlanta” nói, nhiều chương trình bao gồm các thuộc tính sở hữu chiếm đến bốn đơn vị, giúp cho các nhà đầu tư mới có thể tích lũy tài sản và tăng thu nhập.

Theo Vũ Ánh (NTD)